O MERCADO IMOBILIÁRIO E O SEGMENTO DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

Muito tem se falado sobre o segmento de habitação de interesse social como o novo foco do mercado imobiliário brasileiro. Antes chamada de habitação popular, hoje de habitação econômica e super-econômica, o segmento chama as atenções e mobiliza as ações das principais empresas do setor.

O último evento organizado pelo CTE - Encontro sobre habitação econômica e industrialização da construção - refletiu sobre este tema, considerando as tendências e as oportunidades de negócios na área de habitação popular e a industrialização da construção como forma de atender a esta demanda.

Vale a pena navegar pelas principais conclusões do encontro, que seguem abaixo:

1. O déficit habitacional brasileiro concentra-se, em sua esmagadora maioria (96,3%), na faixa de renda de até cinco salários mínimos. Para viabilizar o acesso desta faixa a uma habitação digna, é necessária a adoção de políticas públicas que contenham mecanismos pesados de subsídios. Os subsídios já vêm sendo adotados pelo Ministério das Cidades e pela Caixa Econômica Federal, via recursos do FGTS, porém estão muito aquém das reais necessidades. O aumento dos subsídios pode ser incrementado com a aprovação do PEC da habitação de interesse social, atualmente em discussão no Congresso Nacional, que prevê a destinação de 2% do Orçamento Geral da União para subsidiar a habitação para a população de baixa renda.

2. Todos os indicadores econômicos do setor apontam um forte crescimento de recursos para financiamento da habitação de interesse social, vindos dos IPOS, do FGTS, do crédito imobiliário e de outras fontes de recursos (FAR, FDS, PSH, OGU, FAT, CAIXA), que vão ser incrementados nos próximos anos. Os dados da economia indicam também a ampliação da classe C: 86,2 milhões de pessoas pertencem hoje a este extrato social, o equivalente a 46% da população brasileira, que passam a ser potenciais consumidores de habitação. Também a classes D vem aumentando sua renda.

3. Comparativamente a outros países, o crescimento do mercado imobiliário é ainda incipiente no segmento de habitação de interesse social: o crédito imobiliário no Brasil alcança algo em torno de 3% do PIB, enquanto na Espanha representa 44%, no Chile 15% e no México 11%. Há, no entanto, um enorme potencial de crescimento e, segundo estudos da FGV que acompanham o movimento ascendente do mercado imobiliário, o investimento habitacional deverá chegar a 446,7 bilhões de reais em 2030.

4. A experiência mexicana na área habitacional de interesse social pode ser objeto de benchmark para o Brasil, no que se refere ao modelo institucional e de financiamento adotado. Algumas reformas e ações realizadas pelo México podem ser levadas em consideração no Brasil: reforma do estatuto da terra; modernização e reestruturação dos fundos (Infonavit/Fovissste); criação da Sociedade Hipotecária Federal, com aportes de recursos públicos; reforma dos códigos civis, facilitando a transação de hipotecas e reduzindo o prazo de recuperação de garantias; criação de um código nacional de construção; redução da insolvência e estímulos à pontualidade; estabilidade econômica e queda nas taxas de juros.

5. O setor privado tem propostas concretas para promover o avanço da nossa política habitacional. É necessário discutir e definir: uma política de combate ao déficit habitacional; marco regulatório; política de subsídio focada na família; desoneração do produto final; incentivo de oferta de terra urbanizada; desburocratização para aprovação de empreendimentos; padronização de parâmetros construtivos; definição de competência para concessão de licenciamento ambiental; facilitação na aprovação de processos construtivos alternativos; criação de base única para registro de imóveis; instituição do cadastro positivo; criação de fundo garantidor ou fundo de aval; fortalecimento do mercado secundário e ampliação da aplicação dos recursos do FGTS.

6. Captando a tendência de fortalecimento do poder de consumo do segmento de baixa renda, as grandes empresas de incorporação vêm criando braços de atuação na área da habitação econômica (valores de venda das unidades entre 80 e 120 mil reais) e supereconômica (valores de venda das unidades entre 50 mil e 80 mil reais). Este movimento se fortalece com os prazos de financiamento habitacional que vêm sendo adotados pelos bancos, que hoje chegam até 30 anos.

7. O enfrentamento da questão habitacional de baixa renda requer produção de grande escala e implica adoção de sistemas construtivos industrializados, com alto grau de padronização de processos, planejamento e controle da produção. Tais sistemas devem ser desenvolvidos, atendendo aos parâmetros de qualidade contidos nas normas de desempenho, aprovadas pela ABNT, e a todas as demais normas brasileiras, de forma a promover a conformidade e a qualidade final do produto.

8. O setor de materiais vem desenvolvendo uma série de ações focadas neste mercado, como: busca de soluções tecnológicas econômicas e eficientes, ampliação da escala de produção, capacitação e certificação da mão-de-obra, garantia de conformidade técnica, realização de propostas para HIS, para política habitacional e política de desenvolvimento produtivo para o setor da construção civil, de modo que essas ações resultem no acesso à habitação de qualidade, reduzam o seu custo final e garantam o desempenho adequado das moradias.

9. Há várias alternativas tecnológicas possíveis para a industrialização da construção habitacional (novos sistemas à base de cimento, sistemas de fôrmas de alumínio que incorporam detalhes construtivos, painéis pré-moldados, steel frame, alvenaria estrutural), que devem ser adequadas a cada uma das regiões do país, respeitando suas especificidades.

10. A industrialização é conceituada como “um processo evolutivo voltado para o aperfeiçoamento de uma atividade industrial, ou seja, um processo contínuo de organização da atividade produtiva”. O setor deve enfatizar fortemente a gestão profissionalizada das empresas e dos canteiros de obras, a fim de garantir um processo contínuo de evolução tecnológica que permita atender às necessidades da habitação de interesse social.

Enfim, concluiu-se que realmente o segmento de interesse social vai crescer significativamente no Brasil, que a política de subsídios vem e continuará sendo implementada e que o caminho da construção será o das tecnologias industrializadas.

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